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小區經營收入,如何才能收得清楚花得明白
2019-12-22 16:28:30 來源: 新華網
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  新華社杭州12月22日電 題:小區經營收入,如何才能收得清楚花得明白

  新華社記者唐弢、荊淮僑

  近日,浙江杭州一個小區業委會拿出120萬元經營性收入,給業主們分紅,引發社會各界熱議。一些人認為經營性收入屬全體業主,理應取之于民“還”之于民;另一些人則表示,應把錢存續起來以備不時之需。

  事實上,隨著經濟社會的發展,小區內諸如停車費、電梯間廣告費、活動場地費等經營性收入也明顯上漲,如何管好這筆賬,既關系小區居民的生活質量,也體現社會基層治理的能力。

  小區經營性收支易成一筆“糊涂賬”

  眾所周知,在城市商品房小區中,兩筆錢關乎公共利益:一是物業維修基金,一是物業經營性收益。

  以此次分紅的杭州小區為例,這120萬元是小區業主共有部分的經營性收入,一部分來自商鋪租金,一部分來自地下車位的租金。在業委會梳理了小區1到10月的財務收支情況后發現,還有138萬多元的結余。

  近年來,小區經營性收入來源日趨多樣。“有的小區商鋪租金不菲,有的有占地補償,多數小區地下車位的租金、電梯和戶外等公共部分的廣告位更是搶手。”杭州某物業公司負責人說。

  隨著小區經營性收入水漲船高,對于收益的處置就成為一個敏感的問題。事實上,根據物權法第70條規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

  “一方面,業主需要知道收益的多少以及用在何處;另一方面,業主也要了解和判斷收益使用的合理性。”杭州市住保房管局相關負責人說。為此,記者隨機采訪了多個小區的業主,他們大多知道小區里有不少“額外”的經營性收益,但是具體這些收入最后如何使用的,很多人并不知情。

  一位業主告訴記者,有的小區物業管理比較嚴格,還有業委會監管。可有的小區沒有業委會,一些物業公司可能就將經營性收益裝入“自己腰包”,也不向業主公示。

  小區經營性收支監督乏力

  業主不知情,社區沒權力,每年的物業經營性收支成了大家都管不著的“灰色地帶”,也成為業主、業委會、社區之間矛盾糾紛的焦點。公共收益賬目問題,實則聚焦業委會的權責邊界。

  根據2014年5月實施的《杭州市物業管理條例》規定,物業經營性收益“管理賬目每年向業主公布一次”。“但是賬目的公布方式以及公示時長,法規并沒有明確。”杭州市住保房管局相關負責人表示,在杭州商品房小區中,經營性收支公示缺失、信息不對稱的現象仍然存在。

  經營性收益的分配權和使用,決定權在業主大會,但召開業主大會,必須要半數以上業主參加,實際操作難度大。如今許多小區,動輒上千住戶,業主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因,無法形成有效監督。

  廣州市住房和城鄉建設局物業管理處副處長張濤介紹,目前廣州市要求小區經營性收益采取銀行專戶管理,能在一定程度上解決資金使用不透明的問題。記者在其他城市采訪時發現,目前一些小區業委會仍未能設立獨立賬戶,所有的物業經營性收益都存放于物業公司的子賬戶中,由物業公司代管。

  如此分散而薄弱的監督力量,也使得在經營性收益的最終使用上,紛爭不斷。一些業主出于“與其看不到一些東西,還不如發到手上踏實一點”的心態,提倡將收益用于改善業主福利;而從物業等的角度出發,這筆錢則既可用于補充小區專項維修資金、改善共用設施設備,也可作為物業費的補貼。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,小區經營性收益應從公共角度來考慮。“部分業主擔心經營性收益被挪用,因此關鍵還是收支要清晰。既然有經營性收益,可以在第二年小區管理中體現。比如為小區節假日的活動提供一些經費支持等。”

  用機制“捆牢”物業經營的“錢袋子”

  一筆可觀的經營性收支,反映社區基層治理的大課題。專家認為,要管好這筆賬,就應形成規范高效的管理和監督機制。

  對此,各地也在積極探索。17日,廣州市人大常委會審議了《廣州市物業管理條例(草案)》,用專門的章節對業主共有資金進行規范,從管理、使用、公開、監督等方面提出了具體的要求。

  今年7月,杭州出臺《杭州市物業經營性收支信息公示試點工作方案》,要求業主委員會、物業服務企業把每個月的物業經營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺,業主經實名認證后,可以通過信息平臺查詢本人所在物業管理區域的經營性收支情況。

  在小區經營性收益的使用問題上,張濤表示,按照物權法規定,除涉及消防、電梯、滲水等危及房屋使用和人身財產安全的6個領域不受限制外,維修基金使用需業主總數和物業面積都要達到“雙三分之二”同意的比例才能使用。而使用物業經營性收益的門檻只需“雙過半”,相比維修基金可操作性更強。

  為此,杭州在制定發布的《業主委員會相關工作制度(試行)》中明確,原則上物業經營收益的50%以上應當用于物業公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金。這就最大程度限制了業委會或物業直接向業主發錢,從而影響小區后續運行等問題。

  廣州也在制定相關條例時,引導業主將經營性收益投向維護。同時也在積極探索與商業保險合作,幫助小區建立起市場化的保障措施。“只要經過業主大會的投票,經營性收益的使用沒有任何限制。面對更長遠的小區維護,在使用業主共有資金時,應更加慎重。”張濤說。

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【糾錯】 責任編輯: 尹世杰
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